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销量锐减3.2万套,去化率不足50%,2020郑州市场何去何从?

发布时间:20-08-01

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销量锐减3.2万套,去化率不足50%,2020郑州市场何去何从?

郑州楼市 郑州楼市 2020-08-01


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上半年的房地产市场一波三折。

年初受疫情影响,楼市接近冰封,市场情绪极度悲观。

年中,小阳春反弹。

各地土拍市场活跃,土地成交价一路走高。

深圳、杭州、成都等城市交易活跃,“万人摇”项目引发全城争抢。

那料风向再次巨变,6.18之后,多个城市再次出台打压房地产的调控政策,前期火爆的城市被一顿爆锤。

房地产这锅夹生饭,吃在心里五味俱全,让人难以下咽!

在极寒转向火热又被打压的过程中,郑州的房地产市场表现如何呢?

本文通过市场成交、土拍分析、政策走向三个方面,全面解读当下的郑州楼市。


1


市场成交数据



先来看一下,郑州上半年的商品住宅销售数量。

为了更直观的展现今年的市场行情,特别整理了近年来,郑州同期的市场数据作为对比。看看今年疫情以及整体大环境影响有多大。

 
1、截止到6月30日,1-6月份郑州商品住宅销售共计76042套,为近3年销量最低。仅相当于2018年的59.2%,2019年的76%。可谓惨不忍睹!

2、放大到单月来看。二、三月份受疫情影响最多,二月份仅网签226套,平均每天不到10套,与2018年同期相比,减少了99.8%。

3、四、五、六月郑州的销量稳步回升,原因主要有两点:


1、前期疫情压抑的购房需求逐步释放。

2、传统小阳春的购房平移。



与销量相对应的,今年房价方面也是被去年同期全面压制,仅六月份价格出现反超。

销量下滑,房价下行,开发商的日子不好过啊。

再看一下收集到19-20年同期郑州主城区部分楼盘去化数据,更能说明一些问题。
 

坦白的说,以上数据或许都有水分。

项目到底推出了多少房源,去化多少,这些都是最核心的秘密,永远藏在营销总的保险柜深处。

但即使是有限的开盘数据,管中窥豹,依旧能够反映出上半年郑州市场的现状。

今年上半年的开盘项目预售数量和成交数量,对比去年同期都有大幅下降,去化率甚至不及往年的一半。

说明了两个问题:


第一,开发商对市场的信心不足,推盘节奏放慢,等待市场回暖。

第二,购房者的购买信心也不足,对房价的走势不看好,观望情绪严重。


真的是老百姓没钱了吗?

这倒未必。

以上半年去化率最高,市场热度最强烈的一个项目为例。

估计没人能猜到上半年郑州的网红楼盘居然是它!

北龙湖-金茂如意府,想不到吧,不是刚需流量盘,竟然是北龙湖的豪宅。

6月16日开盘,210套房源,60分钟售罄,平均3人暴抢一套。

4.2万一平的均价,能说咱大郑州人没钱吗?

为什么这么火爆枪手呢?

无他,唯价格而。

如意府释放的价格,仅有金茂府的二分之一多一些,真是狠起来,连自己都害怕。

完全说明了一个真相:这届购房者太狠了,完全是不见兔子不撒鹰,不见价差不下手啊。

经济学里有一个口红效应,讲的是经济不好的时候,大众对低价产品有偏爱的趋势,以满足自己的消费欲望。但是这一条并不完全适合房地产市场。


今年的经济,对刚需不友好,很多人会延后买房计划,但对改善甚至豪宅市场,反而会是个利好。


只要价差足够大,占便宜就是了,尤其是面对通胀,优质的标的物还是值得下手的。


金茂如意府是这样,康桥玖玺园也是如此。


▼今年上半年楼市成交区域数据分析
 
与2019年的数据相比,最出乎意料的变化有两点:

1、从销售区域上来说,高新区成为最大的一匹黑马。销量远远超过其他区域。

这或许也成为今年房企在高新区拍地热情高涨的原因之一。

2、惠济区和管城区的论战。

很明显管城区销售数据表现远好于惠济区,购房者用脚投票,管城区更适合刚需上车。

总结一下2020年上半年,郑州主城区的新房销售状况就是:


1、房价表现整体不如去年同期,表现为稳步下行。

2、整体市场销量逐步回暖,但反弹势头不如预期。

3、购房者在犹豫,在观望。去化率萎缩严重。



2


上半年郑州土拍数据分析



如果说销量是对当下市场的实时反应,那么土拍市场就是开发商对城市未来的预期。
 

今年上半年,整个大郑州区域共拍卖土地162宗,其中荥阳、新郑、新密位列前三。

主城区仅仅成交36宗,占总量的22.2%。

市区土地日趋稀缺,郊县成为供地的主力。

另外一个值得关注的就是溢价率。

据统计在主城区的36宗地块中,仅仅有6宗地块高于起拍价成交,平均溢价率不足20%。

地块最高楼面价仅为9798元/平,就是目前在售的保利天汇,均价19500元/平,去化尚可。
 

纵观上半年土拍市场,城改项目多,净地出让数量少,成为郑州土拍市场最大的困境。

这也就是为什么7月刚刚过去的杨金片区土拍,众多房地产企业疯抢的原因。

接下来,最为关键的就是全年的供地计划是否能够按时完成。

按照目前的数据统计,上半年仅仅完成了21%的供地任务,今年下半年的土地供应任重而道远啊。

第二个需要重点关注的区域就是荥阳、新郑、和新密等拍地大户。

这些地方除非自住,未来投资尽量远离,拍地多,意味着供应量也多。房价会长期保持稳定的。


3


下半年郑州楼市展望



郑州的房地产市场,在上半年经历了严重的创伤,目前无论是新房销量还是房价,都处在稳步回暖阶段。

楼市已经进入了下半场,该怎么走,事实上,方向早已指明!


6月18日,刘鹤副总理在第十二届陆家嘴论坛上做了书面发言,其中的一句发言成为当下讨论的热点。

“一个以国内循环为主、国际国内互促的双循环发展的新格局正在形成。”

“经济内循环”更通俗的解释就是扩大内需,让老百姓愿意花钱消费,敢于花钱消费。

此时必然有人抬杠,说的容易,谁不想花钱消费呢?

可是,钱从哪里来?教育,医疗,房子三座大山重重的压在老百姓的身上,喘不过气来。

尤其是房子,成为年轻人心中永远的痛,掏尽六个钱包的罪魁祸首。

数据显示,从2008年开始到2018年,我国居民杠杆率从17.9%上涨到了53.2%,2019年一季度,居民杠杆率继续提升,达到了54.3%,其中个人住房贷款占住户部门贷款总额的50%以上。


老百姓不是已经买房就是在攒钱买房,根本不敢掏钱出来进行消费。

所以说,当下中国居民明面上存款率世界第一,实际上能拿来消费的流动资金,大家心知肚明。

以此来看,房子作为消费者市场的主体,根本无法支撑起经济内循环。

看到这里,你应该明白了,为什么6月18日之后,会爆发出这么多打压房地产的调控政策。

深圳、杭州、南京、东莞等等城市,无一幸免。

所以说,今年下半年,基本上所以的一、二线城市包括郑州,都不可能出台刺激甚至缓和楼市的调控政策,“房住不炒”将会是唯一的坚持。

严控之下,对购房者反而会是机会:

1、首先房价方面,由于购房者的态度转变和市场大环境,各家竞争更加激烈。

可以预见到的是,下半年房价更有优势。

2、接下来新入市项目只会更多。尤其是对于改善人群,下半年有众多的改善楼盘集中上市,将会是近几年为数不多的改善置换机会。

3、对于区域的选择:高新区、惠济区、管城区仍将会是刚需上车的区域。改善群体可重点关注金水区和中原区。

最后还是那句老话,有合适的房源和价格,刚需可以毫不犹豫的买票上车!


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