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别亏了300万,才发现房子买错了!

发布时间:20-08-02

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别亏了300万,才发现房子买错了!

力哥理财 力哥理财 2020-08-02





全文字数:4000

阅读时间:8分钟






本文为“荔枝汇”首席房产投资顾问阿楼老师执笔,力哥编辑修改,如果喜欢的话,别忘了给阿楼老师点个赞,以后让阿楼老师经常上架房产干货~





经过十多年房价持续上涨,买房投资的理念已深入人心,绝大多数人发现,房产是家庭财富的压舱石,房本的数量对财富的多寡起到了关键作用。


但是,在决策层下定决心调整经济结构、不把房地产作为刺激短期经济的手段的当下,房价不会像以往一样,以陡峭的斜率向上冲刺。


未来更可能出现的局面是各地楼市涨幅分化、竞品之间差异化加剧。


作为买房人,我们也要尽快改变对房产投资的预期,买房改命的时候过去了,风险防范应该是我们投资房产时首要考虑的因素。


为此,我花了些心思,整理了若干条买房认知误区,供大家参考。



误区1:新房相比二手房更有投资价值


我发现很多人是“新房癌”患者,买房只愿买一手。


他们想买新房的理由,一是觉得没住过人的房子更适合拎包入住,没有历史负担,让人感觉更舒适;


二是觉得许多新房都建在热门板块,或是热门板块的辐射区域,小区又自带底商、泳池会所等优质配套,未来升值的潜力相比周边二手房会更大。


我认为,事实并非开发商编纂的精美楼书所宣传的那般美好。


房产投资圈内有一个共识:自住买新房,投资买二手。


我们投资房产,真正投资的不是造房子的钢筋水泥,而是房子下面的土地,只有土地价值才会随时间推移不断升值。


土地价值占房产总价越高,未来升值空间越大。买新房相比买二手房,将更多比例的资金花在会所泳池、豪华装修之类的地方,这些并不会随土地一起升值。


但如果花同样的总价买二手房,往往能买到比新房更大的面积(面积=土地价值),未来土地升值时带来的收益会更高。


在很多值得投资的大城市里,由于城市建设的成熟与完善,新房已占不到很好的区位,最黄金的地段基本都被早年建造的小区占满了。


比如在上海,占据大宁板块最佳区位的小区是平均建筑年代在1999年的东方明珠大宁公寓,出门就是大宁公园和大宁商圈。


而作为区域品质标杆的大宁金茂府,反而在比较边角料的地方。



上音学院板块位置最好的小区是1999年建的嘉丽苑,身处东湖路淮海中路,小区对面就是环贸iapm,堪称城市中心的绝版稀缺地段。



就算是同一开发商多期开发的项目,前几期的位置往往也优于后几期。浦西老牌豪宅翠湖天地就是个很好的例子。


翠湖1、2、3期伴随着周边商业和太平桥公园的成长,占据了新天地板块的最佳C位,最新的4期就明显不如了。严格来说,应该算老西门板块。



这种情况的发生,主要和城市更新的历史周期有关。


上海从90年代开始改革开放,到90年代中后期,市中心开始大规模启动旧区改造,大量拆迁,最开始拆的,往往也是位置最好的地段。所以板块内的地王位置,大多都是1998-2004年之间陆续建成的。


现在的新盘,即使小区位置不如同区域的二手房,但由于房龄新、规划起点高,更容易受到买房人的追捧,因此定价普遍高出周边二手房不少。


不过,再经过个十几年,当初的新盘也变“老破大”之时,地段价值就会凸现出来。



误区2:新房“房龄”比二手房要新


新房的价格比二手房高,除了产品力更好、精装修之外,还有一点很重要:新房的房龄更短。


我们都知道,在国内,住宅并不是永久性的私产,产权的使用年限是70年。虽然目前还未发生过70年住宅产权到期如何处理的司法案例,但我们预计,产权到期之后大概率是会产生一笔续期费用的。


这个续期费用已体现在二手房的售价里,简单粗暴计算的话,使用年限每减少1年,房子的总价就会折价1%。


也就是说,同一个区域内30年房龄的房子,相比10年房龄的房子折价20%,是一个比较合理的估值。


但这个70年,到底是从什么时候开始倒计时呢?


很多人以为是从交房时开始算,只要买的是新房,那使用年限就是完整的70年。


事实真是如此吗?


NO!!!


住宅产权的70年使用权,是从开发商通过招拍挂取得土地的那一天起就开始算的,项目的整体转让也不影响使用年限的减计。


比方讲,A开发商在2001年就拍下了一块地皮,一直捂盘不开发,2014年资金链断裂,把地皮转让给B开发商,B开发商继续捂地,到2017年才动工,2019年取得预售证并向业主出售。新房的业主拿到房产证时,使用年限仅剩 70-(2019-2001)=52年,并不是完整的70年。


而周边的二手房C盘,是开发商在2009年拍地并立刻动工建造的,2010年就取得了预售证并卖出。二手买进C楼盘的业主,拿到房产证时,享有对C盘的剩余使用年限为 70-(2019-2009)=60年。


通过这个案例,我们发现,买了一个完工九年的老楼盘,剩余的可使用年限也可能比新房还长,房产剩余使用年限的长短完全取决于开发商拿地的日期,而不是楼房建造的年份。


如果拿地年份特别早的“伪新盘”的价格比周边老楼盘卖的贵很多,由于使用年限的问题,未来涨幅没准还会跑输老楼盘。


所以我们购买新房时,一定要仔细查看预售证上的“土地使用权出让合同编号”,这一栏有住宅土地的出让年份,土地使用权的70年就是从此栏标识的那一年开始减记的。


下图就是一个典型的坑。


开发商居然在1993年就拿了地,捂盘长达26年,实际到手使用年限仅剩44年,表面光鲜亮丽的新房子,实际房龄比许多购房者都年长。



以上海为例,需要警惕的是市中心黄金地段的港资新盘,香港开发商捂盘都是一把好手。其次是一些旧改项目,把90年代建造的老大楼改装成新房卖出,这些项目的剩余使用年限普遍不足50年。



误区3:开发商越大牌,房子品质越好


很多人买新房越来越看重开发商的品牌,愿意为知名开发商的品牌付出更多的溢价,图一个安心省心。


但是,房企的名气更响,房子的建筑工艺、装修品质就一定更好吗?


真不一定!


大开发商的优势是资金实力雄厚,高溢价的地王基本都是它们拿下的。但在这轮限价下,这些项目很容易亏本。


面粉卖那么贵,又不许面包涨价,开发商为了节省成本,避免亏钱,难免会在建筑和装修质量上各种偷工减料打折扣。新盘面子上看着还挺光鲜的,里子一塌糊涂,没几年就原形毕露了。


所以这几年很多业主刚入住一两年的新盘,遇到暴雨天气就会成为水帘洞,产生了很多“维Q盘”。


大型知名开发商在全国有成百上千个项目,一个项目维权了,对它的整体声誉影响不大,如果全国各地都有项目在维Q,是不是就会对开发商的品牌造成致命打击呢?


也不一定。


当维Q成为一种见怪不怪的行业普遍现象,很多无良开发商就会有恃无恐,只要新盘因为限价关系,卖的比周围二手房还低,形成一二手房价格倒挂的现象,哪怕再烂的品质也不愁接盘侠。


相比之下,限价政策出台前,2009-2015年之间建造的次新楼盘,品质很可能比这两年建造的新盘更好。


归根到底,还是因为政府一刀切的限价政策扭曲了正常的市场定价机制,倒逼开发商“行恶”。


那些对建筑品质有追求的开发商,面对“竞地价,限房价”的奇葩政策,发现怎么都是亏本买卖,只能放弃,久而久之,就会逐渐边缘化。


那些道德良心底线比较低的开发商,一味追求规模为王,快速扩张,只要有地拿,有钱赚,有时房屋品质差点也无所谓。


中国拿地最凶狠的头部开发商,像碧桂园、恒大、融创、万科,没有哪个是以追求卓越品质著称的,全都追求高周转、控成本、扩规模的经营理念。


在这样一个市场下,劣币驱逐良币成了常态,谁造房子速度更快、成本更低,谁就能胜出,否则只能等死。


中鹰、华丽家族、业丰置业……真正的经典产品缔造者们早早地退出了竞争。


(图:中鹰黑森林)


(图:华丽家族古北花园)


(图:华山夏都苑   开发商:业丰置业)



误区4:越偏远的盘未来涨幅越大


之前的一轮牛市中,越是远离市中心的地方,房价涨越猛。


这是因为随着市中心区域日渐饱和,新盘只能越盖越远,而城市的不断扩张,又把这些偏远郊区逐渐纳入城区范畴,哪怕现在看起来还有点荒凉,但规划都已做好,“大饼”就画在售楼处墙上,引发无限想象空间,因此价格也逐渐向市中心看齐。


但是,这个趋势不可能一直延续下去。


当偏远新区的均价逐渐接近中心城区时,购房者就会用脚投票,重新回到更成熟的传统城区。


通过分析历史数据,我发现了一个规律:城市板块之间,也存在大周期轮动。


上一轮房产牛市,近郊、远郊板块的涨幅普遍高于中心城区,所以不少人产生了这样一个认知:越偏远地区的房子,在房产牛市中涨幅越大。


实际上,这个经验只是恰好适用于2015年后的这一波行情,并不是一个普遍规律。


借用上海乐居对2010-2015年间上海各板块新房涨幅的统计数据,我们可以发现,在那段时间,涨幅榜前列的居然大部分都是内环核心板块,与现在受欢迎的“郊区涨的快”的论调恰恰相反。



在当下时点,像上海大虹桥、深圳沙井之类有长三角一体化、粤港澳大湾区国家级战略规划的近郊地区,还是非常值得入手的,其他无特殊政策利好的郊区板块,如果只是空有墙上的“画饼”,周边地铁、商业、医疗、教育等配套都很不成熟的话,还是谨慎一点为妙。



误区5:北上永远涨


我们都知道,北京和上海是国内能级最强的两个城市,在就业机会、医疗、教育、商业、交通等各维度都鹤立鸡群,无出其右,所以这两个城市的户籍政策也是最严格的。


北上的房子作为国内楼市里最稀缺的资源,也是最不缺接盘侠的,结果不知何时起,网上开始流传着一句谚语:“北上永远涨”。


许多人奉为圭臬,无脑买北上。


然而那些在2016年11月上海楼市见顶和2017年3月北京楼市见顶之前冲进去买买买的业主,现在基本都被套了,如果要强行卖出,算上手续费的话,肯定亏钱。


如果当年还加了很高的杠杆,原本就想着持有1-2年,转手大赚几百万的,这两年应该过得无比痛苦。


上一波牛市,北京冲得比上海更猛,这两年回调也比上海更厉害,真是尸骨遍野。


可见,世界上从来没有只涨不跌的房子,即便是基本面最稳健的北京、上海,只要政策不放松,或者更糟糕的情况,遭遇到全球性经济大危机,房价也还是有可能跌的。


投资买房讲究顺势而为,逆流而上,万不可取。


中国楼市是个很明显的政策市,如果实在看不懂的话,跟着政府的号召走总没错。


当然,是不是有能力真正听懂政府在说什么,就是另一回事了。


我个人的看法是,目前除了户籍政策极为宽松的深圳,另外三座一线城市的价格都处于相对价格洼地。虽然无法确定什么时候还会再涨,但经过几年蛰伏,房价下跌动能已基本消耗殆尽,再要往下砍价,卖家可能就不卖房不改善了。


因此自住刚需,眼下随时可以上车,也应该尽早上车,房子买了就能住不是?


如果是纯投资性购房,那就得看下投资性价比——同样这点钱,现在是买房的潜在回报率更高,还是投到其他地方潜在回报率更高。


那边厢,假如未来半年股市大牛,100万进去没准200万出来,这边厢,又看不到楼市轻微松绑的任何信号,手里的钱眼下该往哪里投,就可以好好思量思量了。



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